KB资产今日视点：理性看待“地王”再现

　　■ 王丽新

　　7月份以来，多个城市核心地块的土拍市场热度不减。

　　7月28日，上海杨浦八埭头地块经历219轮竞价后，最终以总价161.2亿元、综合楼面价10.2万元/平方米成交，刷新了2026年上海宅地总价纪录；8月4日，北京朝阳南磨房乡广渠路0409-10地块最终以83.99亿元成交，折合楼面价8.14万元/平方米，成为今年北京土地市场新的总价、单价“双料地王”。此外，广州、深圳、杭州亦有高溢价地成交。

　　核心地块拍卖经历百轮竞价已成常态，土地市场是否正重回“高光时刻”？笔者认为，与上一轮高溢价地块频出的普涨周期相比，如今的“地王”诞生却有着截然不同的逻辑。

　　首先要明确，“点状高热”不等于全面回暖，房地产市场仍处于调整期。

　　核心城市优质地块竞争激烈，全国土地市场整体却呈现“量价齐缩”态势。中指研究院数据显示，2026年上半年，300城住宅用地平均溢价率为9.1%，同比回落1.1个百分点；住宅用地成交面积同比下降24%，出让金下滑31%。个别“地王”的出现，并没有激发普涨行情，却显示出资金流向了更具确定性的资产。

　　争抢优质地块，是房企当下追求现金流安全的一种选择。“地王”的溢价率表现便是佐证，近期，北京、上海等城市或区域新晋“地王”的溢价率多在20%至40%，并没有高于以往动辄超过60%的土拍溢价率。

　　其次，除了土拍溢价率，观察土地市场走势还要看懂供地节奏的变化。而如今，“缩量提质”已是主基调。

　　高溢价地块的出现，主要受政策控增量、市场去库存与房企拿地情绪三重因素影响。2026年一季度，房地产市场仍面临较明显的调整压力，各地适度控制供地规模，避免供需错配。进入二季度，部分核心城市市场情绪边际修复，这些城市借势集中推出一批优质地块，以维持土地市场活跃度。

　　当前，多地常态化灵活调整供地节奏，尤其在面临去库存压力时，一些地方主动压缩远郊及低效地块供应，转而根据市场变化及时推出配套成熟、人口密集、产业支撑强的优质宅地。例如，深圳南山粤海街道地块为近十年首次释放的低密度纯住宅用地，杭州九堡、上海杨浦滨江等板块亦属于长期断供后的补仓。此类地块天然具备稀缺性与高去化预期，即便在市场整体承压的背景下，仍能激发房企争抢热情。

　　最后，“以销定投”成为房企买地的主策略，这也导致了房企投资策略趋同。

　　在容错率越来越低的行业环境下，拿地主力普遍融资成本较低，具有在核心地块“出高价”的实力。此外，在“以销定投”策略下，头部房企投资逻辑从“规模扩张”转向“安全去化”，其宁可高价获取核心地段优质地块，也不愿低价布局外围或弱能级城市。因为这类优质地块抗跌性更强、客群稳定、产品溢价空间更大。

　　综上所述，如今的“地王”是土地市场供需两端共同作用下的结构性产物。短期看，一二线城市核心区优质地块的高溢价成交仍有可能频繁出现，为土地市场托底并稳固市场预期，但三四线城市的土地去化压力依然很大。土地市场全面回暖，仍有赖于商品房销售的实质性改善以及房企投资信心的修复程度。